- December 31, 2025
- Posted by: Quinton Heng
- Categories: JY 贷款小贴士, 市场动态
新手必懂的房贷条款重点解析（马来西亚）
当你成功通过银行房贷审核后，银行会发出一份非常重要的文件—— 👉 Loan Offer（Letter of Offer，简称 LO）。
⚠️ 一旦签字，等同正式接受贷款条件， 很多人因为没看清楚 LO 内容，日后才发现“不能卖房”“利息比想象高”“配套不适合自己”。
这篇文章，带你一步一步看懂 LO 的重点条款。
✅ LO 签署前重点速览表
| 项目 | 一定要检查什么 |
|---|---|
| 房产 & 个人资料 | 地址、名字、IC 是否正确 |
| Lock-in Period | 是否有 3–5 年限制 |
| Loan Amount | 贷款金额 & 是否 90% |
| Loan Tenure | 供期多久（35年/70岁） |
| Monthly Payment | 每月供款是否可负担 |
| Interest Rate | SBR + Spread 怎么算 |
| Loan Package | Full Flexi 或 Semi Flexi |
1️⃣ Property & Personal Details（最容易被忽略）
签 LO 的第一步，不是看利率，而是看资料！
请务必检查：
- 🏠 房产地址是否正确
- 👤 姓名是否和 IC 一模一样
- 🆔 IC 编号有没有错
- 📑 单位号码、楼层是否准确
❗ 一旦资料错误，后续律师文件、地契、放款都会延误。
2️⃣ Lock-in Period（锁定期）
Lock-in Period 通常是 3–5 年。
在这段期间内：
- ❌ 不能随意 settle（提前还清）
- ❌ 不能 refinance（再融资）
- ❌ 不能轻易 转卖房子
若违约，银行通常会收取 Penalty（罚款）。
👉 适合买来长期自住的人 👉 若你计划短期卖房，要特别小心这一条
3️⃣ Loan Amount（贷款金额）
LO 会清楚列出你的贷款总额，一般情况是：
- 最高 90% 房贷
- 加上 MRTT / MRTA / MLTA（如有）
例子（LO 常见写法）：
- Property Financing：RM 414,000
- MRTT Contribution：RM 3,506（Financed）
- Total Financing：RM 417,506
📌 重点： 👉 有些保险是 一起贷款进去的，不是现金付
4️⃣ Tenure of Facility（贷款年期）
常见供期为：
- 35 年
- 或 供到 70 岁（以较早者为准）
LO 会写得很清楚，例如：
By 420 monthly payment of RM 1,862 for 35 year(s)
⚠️ 年期越长：
- ✔️ 每月供款低
- ❌ 总利息更高
5️⃣ Interest Rate（利息怎么计算？）
这是 LO 里最关键的条款之一。
利息 = SBR + Spread
- SBR（Standardised Base Rate） 👉 跟着 OPR（隔夜政策利率）浮动
- Spread 👉 银行一早定好，不会变
实际例子：
- SBR：3.00%
- Spread：1.05%
👉 Effective Interest Rate = 4.05% p.a.
LO 通常会写：
SBR + 1.05% per annum (p.a.) Currently, Bank’s SBR is 3.00%
📌 重点记住：
- OPR 升 → SBR 升 → 利息升
- Spread 不会变
6️⃣ Loan Package（贷款配套）
一般最常见的是 两种 Flexi Loan：
🟢 Full Flexi Loan
结构：
- 1 个 Loan Account
- 1 个 Current Account（来往户口）
- 两个户口 完全连接
特点：
- 💰 多余的钱放进 Current Account
- 📉 自动抵扣贷款余额，立刻省利息
- 🔁 随时可把钱转出来
费用：
- ⚠️ 有 monthly maintenance fee
- ⚠️ 有 one-time setup fee
👉 适合： 生意人、佣金收入、现金流大的人
🔵 Semi Flexi Loan
结构：
- 1 个 Loan Account
- 1 个 Savings Account（储蓄户口）
运作方式：
- 从储蓄户口转钱进 Loan Account
- 多还的钱可减少利息
- 若要拿回钱 → 需向银行申请
费用：
- ✔️ 通常 没有月费
👉 适合： 固定薪水上班族、想简单供房的人
🧠 很多人签 LO 前忽略的事实
- ❌ Flexi ≠ 一定省钱
- ❌ 不会用 Full Flexi，反而多付费用
- ❌ 利率 > 配套本身重要
👉 正确顺序应该是： 先看利率 → 再看 Lock-in → 最后选 Loan Package
🌈 总结一句话
LO 不是“看看就签”的文件，而是影响你未来 30–35 年财务的重要合约。
看得懂 LO， 你就不会为“看不懂条款”付出昂贵学费。
JY Lee 个人专页：https://m100group.org/people/jy-lee/
JY Lee Facebook Page：https://www.facebook.com/jyleewealthplanner
想了解更多关于房贷或买房的细节？