Key Takeaways

重点	说明
银行最看重	收入稳定性
自雇人士问题	收入波动大，难证明
解决关键	成立公司 + 固定发薪
必备文件	薪水单、银行流水、报税记录
提高通过率	把收入“制度化”

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为什么自由工作者申请房贷比较难？

在马来西亚，银行审批房贷时最重视的因素包括：

• 收入稳定性
• 信用记录
• DSR（Debt Service Ratio）
• 现有负债情况

打工族通常拥有：

• 每月固定薪水
• 薪水单
• EPF 记录
• 银行入账记录

因此，银行更容易评估风险。

但自由工作者或自雇人士的收入：

• 有高有低
• 可能季节性收入
• 无固定薪资证明

对银行来说风险较高，因此审批较严格。

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自雇人士买房的 4 个关键步骤

STEP 1：成立私人有限公司（Sdn Bhd）

如果你目前：

• 收入直接进入个人户口
• 没有公司结构

建议成立私人有限公司，将生意收入统一进入公司账户。

这样可以：

• 让财务更透明
• 建立完整账目记录
• 增强银行信任度

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STEP 2：每月固定发薪给自己

成立公司后，不要随意提款。

建议：

• 每月固定发出薪水
• 金额保持一致
• 制作正式薪水单

例如：

• 每月 RM6,000
• 每月 RM8,000

银行看到：

• 固定收入
• 连续6个月以上记录
• 有入账流水

就会视为“稳定收入”。

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STEP 3：准备完整收入证明文件

银行审批房贷时通常需要：

1. 薪水单（Salary Slip）
2. 最近 6 个月银行账单
3. 报税记录（Form B / BE）
4. 公司财务报表（如适用）

这些文件可以：

• 证明收入来源
• 证明收入持续性
• 降低银行风险评估

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STEP 4：报税与EPF记录不可忽略

很多自雇人士忽略报税。

事实上：

✔ 报税是收入合法性的证明

✔ EPF 记录增加可信度

✔ 有长期税务记录更容易获批

银行更愿意贷款给：

• 有报税记录
• 有长期经营记录
• 财务清晰透明的人

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自雇人士房贷通过率如何提高？

核心逻辑：

银行不怕你赚少

银行怕你不稳定

要提高房贷通过率，请做到：

• 收入先进公司
• 固定发薪
• 保留银行流水
• 定期报税
• 控制 DSR 在 60% 以下

如果你还不清楚 DSR，可以参考：

👉 买房前一定要了解 DSR 计算方式

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常见问题 FAQ

Q1：自由工作者可以申请90%房贷吗？

可以，但需视收入证明完整度与信用状况而定。

Q2：需要多少个月收入记录？

一般至少 6 个月，最好 12 个月。

Q3：没有公司可以申请吗？

可以，但成功率较低，建议成立公司结构更有利。

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总结

自由工作者不是不能买房，

而是必须让银行“看得懂你的收入”。

只要你把收入制度化、规范化，

一样可以成功申请房贷。

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