July 29, 2026
Posted by: Quinton Heng
Categories: M100 Loan Boy, 市场动态

2026 马来西亚首次买房前，一定要算清楚这笔账

重点	快速答案
RM900 车贷会影响房贷吗？	会。车贷属于每月债务承诺，会占用 DSR 空间。
会少贷 RM900 吗？	不是。RM900 是每月还款能力，不是贷款本金。
RM900 可能对应多少房贷空间？	以约 4%–4.5% 利率、35 年期作纯数学示例，约相当于 RM190,000–RM200,000 左右的房贷本金。
有车贷就不能买房？	不是。收入、其他债务、信用记录及各银行审批标准都会影响最终结果。
买车还是买房先？	如果短期内准备买房，新增高额车贷前最好先评估房贷能力。

很多第一次买房的人都会有这样的情况：

月薪 RM4,000–RM6,000，工作稳定，CCRIS 也没有明显问题，却还有一笔 RM900 左右的车贷。

然后开始担心：

「每个月 RM900 的车贷，真的会影响我买房吗？」

答案是：会。

而且很多人低估了这 RM900 的影响。

因为银行看到的并不只是“你欠一辆车的钱”，而是：

你未来每个月已经有 RM900 的收入，必须优先拿去偿还现有债务。

这会直接占用你的房贷还款空间。

为什么 RM900 车贷会影响房贷额度？

关键就在 DSR（Debt Service Ratio，负债比率）。

简单来说，DSR 是银行用来衡量你的收入中，有多少已经用于偿还债务的指标。

常见计算概念为：

DSR = 每月债务承诺 ÷ 每月净收入 × 100%

车贷、房贷、个人贷款、信用卡最低还款、PTPTN 等，都可能被纳入银行的债务评估。

CIMB 的 DSR 指南也明确将汽车贷款列为固定债务之一，并指出银行会利用 DSR 判断申请人是否还有能力承担新的贷款。不同银行的计算方式和可接受水平并不完全相同。

所以，当你每个月有 RM900 车贷时，这 RM900 就会先占掉一部分贷款能力。

RM900 车贷，到底可能少掉多少房贷？

这里才是最值得看的地方。

很多人会以为：

「车贷 RM900，所以我的房贷只是少 RM900？」

不是这样算。

RM900 是每个月的还款能力。

如果这 RM900 原本可以用来偿还一笔长达 30–35 年的房贷，那么换算成房贷本金，差距可能达到六位数。

举一个纯数学示例。

假设房贷：

贷款年期：35 年
利率：约 4%–4.5%
每月可供金额：RM900

在这种假设下，RM900 的月供大约可以支持：

RM190,000–RM200,000 左右的房贷本金。

也就是说：

一笔 RM900 的车贷，在特定假设下，可能占用了接近 RM200,000 的房贷还款空间。

⚠️ 注意：这不是说银行一定会少批 RM200,000。

这是为了让你理解 RM900 每月承诺的长期影响而做的数学示例。实际房贷额度还要看银行采用的 DSR、认可收入、贷款年期、利率、年龄、其他债务及信用评估。

用 RM5,000 收入来看，会更明显

假设你的净月收入为 RM5,000。

为了方便理解，我们暂时用 60% DSR 做示例，而不是说所有银行都统一采用 60%。

那么：

RM5,000 × 60% = RM3,000

也就是说，在这个假设下，你每个月最多有 RM3,000 的空间用于债务偿还。

情况 A：没有车贷

每月债务空间：

RM3,000

如果没有其他负债，理论上有较大的空间可以用于房贷。

情况 B：有 RM900 车贷

RM3,000 − RM900 =

RM2,100

剩下可用于其他债务（包括新房贷）的空间就明显减少。

项目	没有车贷	RM900 车贷
净收入	RM5,000	RM5,000
示例 DSR	60%	60%
示例债务空间	RM3,000	RM3,000
车贷	RM0	RM900
剩余债务空间	RM3,000	RM2,100
差距	—	RM900/月

所以真正影响你的，不只是今天的 RM900。

而是这 RM900 每个月都占用了原本可以用于房贷的偿还能力。

收入越低，RM900 车贷的影响越明显

同样一笔 RM900 车贷，对不同收入的人影响完全不同。

净月收入	RM900 车贷占收入比例
RM3,000	30%
RM4,000	22.5%
RM5,000	18%
RM6,000	15%
RM8,000	11.25%

假设一个人的净收入只有 RM3,000：

单单 RM900 车贷，就已经相当于收入的 30%。

还没加入：

信用卡
PTPTN
Personal Loan
未来房贷

你的 DSR 空间就已经被吃掉一大部分。

这也是为什么同样供 RM900 的车，对月薪 RM3,000 和月薪 RM8,000 的人来说，影响完全不同。

为什么同样 RM900 车贷，两个人的房贷结果还是不同？

因为银行不会只看车贷。

房贷审批还会考虑整体情况，包括：

1. 收入

收入越高，同样 RM900 所占的比例越低。

2. 其他负债

如果除了 RM900 车贷，还有：

RM300 PTPTN
RM500 Personal Loan
信用卡余额

贷款空间会进一步减少。

3. 信用记录

即使 DSR 不高，如果过去经常迟还贷款，也可能影响审批。

Bank Negara Malaysia 的理财资料建议消费者定期检查 CCRIS，并指出贷款机构会参考债务水平、还款历史等资料评估信用状况。

4. 银行政策

不同银行的内部风险政策、收入认定方式及 DSR 标准可能不同。

因此，不能简单地说：

“RM5,000 收入 = 一定可以借 RMXXX。”

Hong Leong Bank 自己的房贷资格工具也会把汽车贷款列入“现有每月负担金额”，再估算扣除每月承诺后的房屋融资资格；同时银行明确说明，计算结果只是参考，最终仍须经过信用评估和审批。

那是不是应该先把车贷还完才买房？

不一定。

这是另一个很常见的误区。

如果你：

收入足够
DSR 健康
信用记录良好
有足够现金储备
RM900 车贷不会造成明显压力

那么并不代表一定要把车贷全部还清才能申请房贷。

真正需要考虑的是：

提前清掉车贷所使用的现金，和降低 RM900 月供后增加的贷款能力，哪一个对你的购房计划更有价值？

例如，你为了提前清车贷，把原本准备作为：

买房头期
律师费
装修费
Emergency Fund

的钱全部用掉，也未必是最好的财务决定。

所以不要为了降低 DSR，就把所有现金都拿去清贷款。

应该先算，再决定。

如果准备买房，还应该先买新车吗？

如果你未来 6–12 个月内准备申请房贷，这就是一个值得认真考虑的问题。

假设你原本没有车贷。

现在购买新车后：

每月增加 RM900 贷款承诺。

从银行角度来看，你的收入没有增加，但固定债务增加了。

那么你可以承担的新房贷空间自然可能减少。

因此，如果：

买房是你近期最重要的财务目标

在签下新的汽车贷款之前，最好先评估一次自己的房贷能力。

不要等到车买了，才发现：

喜欢的房子贷款额度不够。

已经有 RM900 车贷，可以怎样提高房贷机会？

首先，不要因为有车贷就认为自己一定不能买房。

可以从几个方向检查：

降低其他高成本债务。 如果同时有信用卡或 Personal Loan，可以先评估哪些债务最影响现金流与 DSR。

避免短期新增贷款。 准备申请房贷期间，再增加新的车贷、个人贷款或其他分期，可能进一步压缩贷款空间。

准备完整收入证明。 如果有稳定且银行认可的固定津贴、佣金或其他收入，可以准备相关文件，让银行进行完整评估。

保持良好还款记录。 准时偿还车贷本身同样重要。不要为了准备买房而忽略现有贷款。

先计算，再看房。 先知道自己大概能够承担多少月供，再选择合适的房价，会比先看中房子再找贷款更实际。

用房贷计算器看看 RM900 到底差多少

你也可以自己做一个简单测试。

打开 M100 Mortgage Loan Calculator，分别计算：

Scenario A： 每月多 RM900 可以用于房贷

Scenario B： 每月少 RM900 可以用于房贷

然后比较不同：

Loan Amount
Interest Rate
Loan Term

对应的月供差异。

M100 Mortgage Loan Calculator｜立即计算房贷

M100 的计算器可以根据贷款金额、首付、利率及贷款期限估算每月房贷；实际贷款资格仍取决于收入、债务、信用记录及银行政策。

2026 买房前，一个很重要的观念

很多年轻人会先问：

「我的薪水可以买多少钱的房？」

但更完整的问题应该是：

「扣掉车贷、信用卡和其他负债以后，我还剩多少房贷能力？」

收入只是房贷计算的一边。

现有负债，是另一边。

尤其是车贷这种每个月固定偿还、而且可能持续 5–9 年的债务，在买第一间房之前更值得提前规划。

总结：RM900 不只是 RM900

如果你每个月有 RM900 车贷，它不会自动让你的房贷减少一个固定金额。

但它会：

占用 RM900 的每月偿债能力 → 提高 DSR → 压缩新房贷空间。

在约 4%–4.5%、35 年的纯数学示例下，RM900 月供大约对应 RM190,000–RM200,000 的房贷本金。

这就是为什么：

买房前，不要只看收入。
还要看你的收入已经被多少债务占用了。

有车贷并不可怕。

真正重要的是，你有没有在申请房贷之前，把整盘账算清楚。

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车贷 RM900，会影响多少房贷？

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每月少 RM900，房贷额度可能差六位数？

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2026 首购族必看｜DSR 实例分析

车贷 RM900，会影响你多少房贷额度？